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Calculadora de depreciação patrimonial

Combine a depreciação por má gestão (método ISC) com a depreciação física Ross-Heidecke (envelhecimento do edifício, NBR 14653-2) e estime o valor real de mercado do seu imóvel.

✓ Resultado em tempo real ✓ 9 fatores de má gestão ✓ Ross-Heidecke opcional

Valor de Mercado Ideal (VMI)

O valor que o imóvel valeria se o condomínio fosse bem gerido e o edifício estivesse em estado ideal.

Seção 1 — Depreciação por má gestão (até −30%)

Score ISC do condomínio

Resultado da Avaliação ISC (0–100). O score substitui os fatores manuais e calcula o FDG diretamente.

Depreciação por má gestão

FDG (Fator de Depreciação por má gestão)

Bloco 1 — Infraestrutura e Manutenção até −12%

Assinale os problemas visíveis ou comprovados no condomínio.

Fachada e Pintura−3%

Pastilhas caindo, rachaduras, infiltrações ou sujeira severa.

Elevadores e Sistemas−3%

Equipamentos obsoletos, quebras frequentes ou falta de modernização.

Áreas de Lazer Comuns−3%

Piscina verde/interditada, academia quebrada, salão de festas degradado.

Segurança e Acessibilidade−3%

Portaria sem eclusa, portão eletrônico quebrado, falta de rampas ou CFTV obsoleto.

Penalidade Estrutural 0%

Bloco 2 — Saúde Financeira e Custos Fixos até −10%

Analise as pastas de prestação de contas e boletos.

Inadimplência Sufocante−3%

Índice de moradores inadimplentes acima de 15% sem cobrança jurídica ativa.

Fundo de Reserva Zerado / Chamadas Extras−3%

Histórico recente ou previsão de cotas extras para pagar despesas ordinárias.

Custo de Carregamento Abusivo−4%

A taxa condominial é 20% ou mais superior à média de prédios similares na mesma região.

Penalidade Financeira 0%

Bloco 3 — Riscos Jurídicos e Conformidade até −8%

Verifique as certidões e documentos obrigatórios do condomínio.

Insegurança Legal — AVCB Vencido−4%

Prédio sem o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (risco de perda do seguro).

Passivo Judicial−4%

Processos trabalhistas de ex-funcionários ou ações civis com risco de penhora de contas.

Penalidade Jurídica 0%

Seção 2 — Depreciação Física Ross-Heidecke (opcional)

Metodologia: O teto de 30% para depreciação por má gestão é consistente com o entendimento do advogado imobiliário Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial, para quem a má gestão pode acarretar desvalorização de mais de 30% do patrimônio. O Método ISC quantifica esse fenômeno de forma estruturada, distribuindo o impacto pelos fatores de gestão com base em irregularidades codificadas — mais rigoroso do que uma afirmação genérica. Fatores classificados como obsolescência funcional e econômica conforme ABNT NBR 14653 e práticas do IBAPE (Norma de Inspeção Predial). Depreciação física pelo método Ross-Heidecke (NBR 14653-2, §10 — Método Evolutivo), aplicado à fração construtiva do VMI. Os dois fatores se compõem multiplicativamente: Valor Real = VMI × (1 − D.física) × FDG. Resultado indicativo — para laudo oficial contrate engenheiro avaliador credenciado (CREA).

Valor real avaliado

—

VMI × (1 − D. física) × FDG

Composição do valor

Soma das Penalidades

de 30% máx.

FDG

100% − 0%

100%

Depreciação total combinada:

A má gestão pode custar até 30% do valor do seu patrimônio. Aprenda a elevar o ISC e proteger o imóvel no curso Antes da Taxa Extra.

Avaliação completa com dados reais

Na plataforma Condomática os fatores são calculados automaticamente a partir do diagnóstico ISC completo do seu condomínio — sem precisar marcar manualmente.

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